DIAGNOSTICO ACTUAL DEL CONDOMINIO EN EL DISTRITO FEDERAL

Por: Lic. Adolfo Kunz


Desde la aprobación de la Ley Sobre Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o Locales, vigente a partir del 22 de diciembre de 1954, reglamentaria del Artículo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, existieron problemas para su aplicación.Dicha Ley, elaborada por el licenciado Gustavo R. Velasco, con observaciones entre otros del doctor Manuel Borja Soriano y tomando como modelo la legislación de más de diez países era técnicamente excelente, sin embargo tenía una gran limitante interna, ya que el juicio ejecutivo civil, único procedimiento judicial que contemplaba, resultaba sumamente formal para resolver los pequeños conflictos, y otra externa, dada la lentitud de los juzgados de la época, que hacía que todo juicio resultara interminable.La falta de un procedimiento judicial eficiente, hizo que los conflictos en los edificios en condominio resultaran interminables, como señalamos anteriormente, situación que resultó crítica con la construcción de grandes conjuntos habitacionales.En su momento nunca se entendió la causa del problema y en medio de grandes declaraciones y notorias intervenciones de todos los sectores, el día 28 de diciembre de 1972, se publicó la nueva Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y Territorios Federales. En esta nueva ley no se resolvía el problema de fondo, o sea la existencia de un procedimiento económico que permitiera obligar a los condóminos al cumplimiento de sus obligaciones y sí se incluían una serie de temas que desvirtuaban el contenido de la ley y la hacían aún más compleja.La falta de comprensión de la naturaleza jurídica del condominio, principalmente por las autoridades hacendarias; la inclusión de temas ajenos a la ley, como serían el derecho de tanto, la regeneración urbana, los problemas vecinales y los acreedores hipotecarios; la dificultad administrativa, con trámites excesivos para su constitución, la necesidad de fianzas, el registro de libros y los procedimientos complicados para su operación; la falta de un reglamento o de planos elaborados por profesionales; la complejidad de los inmuebles, como los grandes conjuntos, los pequeños o duplex y los inmuebles especializados; la falta de procedimientos prácticos para exigir su cumplimiento o resolver las controversias; las imprecisas o complicadas relaciones con las autoridades y la falta de seguridad jurídica hicieron que esta nueva Ley, lejos de resolver los problemas de los condóminos, los multiplicara.El régimen de propiedad en condominio, llamado a ser la principal solución al problema de la vivienda en una ciudad como la nuestra, se convirtió en su principal obstáculo y sólo el gran esfuerzo de algunos condóminos impidió que se generalizara la anarquía, sin embargo, muchos edificios se descuidaron y sus ocupantes perdieron buena parte de su patrimonio y, desde luego, de su calidad de vida.Nuevamente, después de muchas correcciones que no fueron al fondo del problema, el día 31 de diciembre de 1998 se publicó la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal a la que me permití hacerle más de setenta observaciones, sin que se tomara en cuenta ninguna. Como era de esperarse, esta versión plagada de errores no solamente no terminaría con los problemas, sino que fue causa de muchos más y su vigencia muy corta, ya que en la Gaceta Oficial del Distrito Federal del 10 de febrero de 2000 sufrió una gran reforma, que dado el debate que ahora nos reúne, tampoco resultó ser la solución anhelada.Nuestra propuesta es muy simple, una ley de condominio debe ser un conjunto de normas técnicas que permitan la convivencia entre iguales y no, como se piensa actualmente, una serie de reglas para resolver problemas específicos, orientadas en una supuesta visión social. Antes de explicar las características de la propuesta, queremos analizar un ejemplo que demuestra nuestra postura.El Artículo 1.- de la Ley vigente establece “Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social ...”, lo que aparentemente resulta lógico, ya que se ha vuelto una fórmula que se incluye en casi todas las leyes y que hace que sus disposiciones no sean renunciables. Sin embargo, una ley de condominio regula relaciones entre particulares que se encuentran en la misma situación, aquí no cabe la protección legal de unos en detrimento de otros, ya que todos son condóminos y las faltas de uno dañan a todos los demás.A pesar de lo expuesto, existe una razón práctica mayor que la anterior; el reglamento de condominio permite adecuar la Ley a cada caso concreto, lo que resulta importante dado que todos los condominios son diferentes. Si las disposiciones de la Ley son irrenunciables, no existe la flexibilidad para adecuar la misma a cada caso concreto y pongamos por caso el Quórum necesario para celebrar una asamblea en primera convocatoria, a primera vista parece lógico el 75% que establece la fracción IV del Artículo 34 vigente, sin embargo qué pasa en un inmueble que tenga tres condóminos, pues que dicho requerimiento equivale al 100%, ya que el reglamento no puede establecer un 66.6% por ejemplo, dado que la disposición legal es irrenunciable. Esta es una grave falla que impide que los edificios en condominio tengan reglamentos adecuados a sus características.Una Ley en condominio no puede ser un conjunto de ocurrencias basadas en la experiencia subjetiva de personas relacionadas o afectadas por el tema, debe de ser un conjunto de normas, acordes a la naturaleza jurídica de la institución, que permitan regular las relaciones entre los condóminos en forma equitativa y obligar a su cumplimiento por medio de procedimientos prácticos y económicos. A nuestro juicio una ley de condominio debe tener las siguientes características:Especializada.- Dedicada exclusivamente a regular el régimen de condominio, sin incluir otras materias que correspondan a temas diferentes, como el arrendamiento, la regeneración urbana, etc.Clara.- Su redacción debe ser entendida por cualquier persona, ya que la mayoría de los condóminos no son abogados, pero deben consultarla constantemente.Sencilla.- La estructura de la Ley misma y de la organización que contenga para la administración y operación del régimen de condominio debe ser de fácil comprensión para sus usuarios, con base en el mismo fundamento que el párrafo anterior.Económica.- Su aplicación no debe generar grandes gastos para los condóminos, como serían la consulta de expertos, publicaciones periodísticas de las convocatorias, constitución de sociedades civiles, etc.A casi cincuenta años de haberse publicado la primera ley de condominio en el Distrito Federal, seguimos sin encontrar una solución práctica que permita administrar a los inmuebles sujetos a dicho régimen en una forma eficiente, que proteja el patrimonio y la calidad de vida de sus ocupantes, esperamos que ahora si se entienda que dicha ley debe sujetarse a los principios básicos de las normas jurídicas y su contenido limitarse a su verdadero objetivo, sin pretender resolver problemas sociales que son materia de otras disposiciones.