EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y TU INMUEBLE
El Impuesto Sobre la Renta (I. S. R.) Obtiene su nombre, porque grava la utilidad obtenida producto de realizar una actividad, es decir, le llamada RENTA a la Utilidad que se obtenga.Por lo tanto este impuesto grava los ingresos obtenidos por las Personas Morales y las Personas Físicas.
Podemos, en casi todos los casos, de los ingresos que obtengamos restar las gastos e inversiones que hayamos realizado para la obtención de dicho ingreso y a esto se le conoce como " gastos deducibles ", entendiendo entonces que un gasto es no deducible cuando esta Ley no permita ser restado de los ingresos obtenidos.
Este impuesto también grava la ganancia obtenida por vender tu casa habitación, lo cual no es del agrado de muchas personas ya que pierden parte de su dinero producto de la venta del patrimonio de su familia.
Pero puedes quedar exento del pago de este impuesto si:
-El contribuyente haya residido en la casa habitación durante los últimos 5 años anteriores a la fecha de enajenación.
-Que la superficie del terreno no exceda en más de tres veces la superficie del área cubierta que integra las construcciones de la casa habitación. En el caso de que exceda deberá calcularse el impuesto sobre el valor del excedente de terreno.
-Cuando el contribuyente haya residido o habitado la casa habitación por un termino menor a cinco años, solo estará exenta hasta la cantidad de un millón quinientas mil Unidades de Inversión (UDI) (1’500,000 X 3.8 = 5’700,000 pesos)
-Que constituya la primera enajenación de casa habitación efectuada en el año calendario que se trate.
-Que el enajenante exhiba cuando menos un comprobante por cada ejercicio anterior a la enajenación.
-Que el contribuyente haya residido en la casa habitación durante los últimos 5 años anteriores a la fecha de enajenación.
-Que la superficie del terreno no exceda en más de tres veces la superficie del área cubierta que integra las construcciones de la casa habitación. En el caso de que exceda deberá calcularse el impuesto sobre el valor del excedente de terreno.
-Cuando el contribuyente haya residido o habitado la casa habitación por un termino menor a cinco años, solo estará exenta hasta la cantidad de un millón quinientas mil Unidades de Inversión (UDI) (1’500,000 X 3.8 = 5’700,000 pesos)
-Que el enajenante exhiba cuando menos un comprobante por cada ejercicio anterior a la enajenación.
Los comprobantes son:Credencial de elector, expedido por el Instituto Federal Electoral (IFE) Recibos de Luz, agua o teléfono fijo.
Es importante que los comprobantes estén a nombre del dueño del inmueble, el cual la quiere vender o a nombre de su cónyuge o de familiares más cercanos es decir, padres o hijos del dueño. Esperamos que esta información te sea de mucha utilidad al decidir vender o comprar tu casa, no dudes en consultarnos para más información, en Kasa bienes raíces un asesor profesional con gusto te atenderá.
¡De verdad el desorden es tal!
martes, 25 de agosto de 2009
Es increíble la cantidad de documentación que se requiere para la venta de una casa tal como:
Escrituras
Liberación de la hipoteca
Terminación de obra
5 años de predial y agua
Al menos 6 meses de luz y/o teléfono fijo
Etc.
Lo más difícil es que cuando solicitamos estos documentos a los propietarios la gran mayoría de ellos no sabe ni donde los tienen, gracias a Dios logran encontrar casi todos pero lo referente a los recibos para ayudarlos a exentar impuestos difícilmente los guardan.
En México no tenemos la costumbre o la educación para ser ordenados a para clasificar nuestra documentación y guardarla al menos el tiempo que nos pide la ley que son 5 años. Muchas veces el propietario vivió en la propiedad el tiempo suficiente pero no tiene manera de demostrarlo por que su credencial de elector nunca la actualizo, sus cuentas las recibe en el trabajo y no encuentra ningún recibo por que no los guarda.
Tenemos pues que crear esta nueva cultura, no solo para facilitar las ventas de sus casas sino por que esto les ayudara con otros múltiples tramites.
Pero nuestro desorden no esta salo ahí, esta desde el pensamiento, muchas veces cuando asesoramos a un comprador nos topamos con que:
1.- No conoce su capacidad financiera
2.- No sabe a que tipo de crédito puede acceder en función de sus ingresos
Por lo mismo desconoce el monto de la propiedad que puede pagar y la gran mayoría de veces solicita ver casas las cuales no puede pagar. Y es muy claro que bajarse depuse es mucho mas difícil. Otras cosas que luego no sabe
3.- Por donde quiere su casa (en el norte ¿Conoce el tamaño de la CD. De México? Pero esto no es culpa únicamente de este cliente es la manera en que se educa en este país para ir saliendo, al hay se va.
En fin creo que el mercado inmobilirio debe ser atendido y educado. Estaremos sacando artículos que le ayudaran a planear la futura venta de su casa y la compra de su futuro inmueble de manera más clara y ordenada.
Escrituras
Liberación de la hipoteca
Terminación de obra
5 años de predial y agua
Al menos 6 meses de luz y/o teléfono fijo
Etc.
Lo más difícil es que cuando solicitamos estos documentos a los propietarios la gran mayoría de ellos no sabe ni donde los tienen, gracias a Dios logran encontrar casi todos pero lo referente a los recibos para ayudarlos a exentar impuestos difícilmente los guardan.
En México no tenemos la costumbre o la educación para ser ordenados a para clasificar nuestra documentación y guardarla al menos el tiempo que nos pide la ley que son 5 años. Muchas veces el propietario vivió en la propiedad el tiempo suficiente pero no tiene manera de demostrarlo por que su credencial de elector nunca la actualizo, sus cuentas las recibe en el trabajo y no encuentra ningún recibo por que no los guarda.
Tenemos pues que crear esta nueva cultura, no solo para facilitar las ventas de sus casas sino por que esto les ayudara con otros múltiples tramites.
Pero nuestro desorden no esta salo ahí, esta desde el pensamiento, muchas veces cuando asesoramos a un comprador nos topamos con que:
1.- No conoce su capacidad financiera
2.- No sabe a que tipo de crédito puede acceder en función de sus ingresos
Por lo mismo desconoce el monto de la propiedad que puede pagar y la gran mayoría de veces solicita ver casas las cuales no puede pagar. Y es muy claro que bajarse depuse es mucho mas difícil. Otras cosas que luego no sabe
3.- Por donde quiere su casa (en el norte ¿Conoce el tamaño de la CD. De México? Pero esto no es culpa únicamente de este cliente es la manera en que se educa en este país para ir saliendo, al hay se va.
En fin creo que el mercado inmobilirio debe ser atendido y educado. Estaremos sacando artículos que le ayudaran a planear la futura venta de su casa y la compra de su futuro inmueble de manera más clara y ordenada.
PLUSVALÍA
lunes, 3 de agosto de 2009
En economía es el incremento en el valor de un bien o producto. Término generalmente aplicado a la propiedad raíz, caso en el cual un inmueble tiene plusvalía cuando se registran mejoras en las áreas inmediatas o cercanas. Incremento en el valor de los activos y de la tierra que se deriva de causas ajenas al control de sus propietarios, y que significa una ganancia de capital. Ejemplo de ello puede ser el aumento de valor de un terreno o edificio debido al mejoramiento de caminos o calles adyacentes. Pero plusvalía en los Bienes Raíces es el incremento del valor comercial.Que se da por diversos factores, el más importante es la oferta y demanda, por ejemplo ante una oferta fija de terrenos, conforme más peersonas quiera comprar terrenos, su valor se incrementará.Las políticas gubernamentales en el aspecto fiscal y económico, así como los planes y acciones de gobierno, tales como: un cambio de uso de suelo, una nueva avenida, un nuevo centro comercial, la disponibilidad de créditos, etc., provocan cambio en el valor a una propiedad.
También se puede incrementar dándole valor agregado a la propiedad, esto es con mejoras, estudios de factibilidad, permisos y con creación de una imagen favorable, etc.La determinación de la plusvalía que tiene o haya tenido un inmueble se calcula en términos reales, esto es descontando los índices de inflación.La plusvalía existe cuando supera la inflación o los costos financieros.Cuando el precio de mercado de un bien raíz aumenta al mismo ritmo que los índices de inflación, no podemos hablar de plusvalía.
En términos generales los terrenos son los que suben de valor y la construcción se deprecia.La construcción tiene una vida útil, un cierto número de años ya que entran en juego los factores de obsolescencia, deterioro, etc.Los gustos cambian, los sectores pasan de moda. Un sector residencial de ser el más cotizado en la ciudad con el tiempo va perdiendo popularidad. Ya no tanta gente desea irse a vivir allí. En esta etapa de transición es posible que no tan solo las construcciones pierdan valor, sino también los terrenos.
En términos generales los terrenos son los que suben de valor y la construcción se deprecia.La construcción tiene una vida útil, un cierto número de años ya que entran en juego los factores de obsolescencia, deterioro, etc.Los gustos cambian, los sectores pasan de moda. Un sector residencial de ser el más cotizado en la ciudad con el tiempo va perdiendo popularidad. Ya no tanta gente desea irse a vivir allí. En esta etapa de transición es posible que no tan solo las construcciones pierdan valor, sino también los terrenos.
¿Qué es la subrogación?
jueves, 9 de julio de 2009
Qué es la subrogación? Esta es una operación prevista por la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado que promueve que el acreditado (persona que adquirió el crédito) pueda cambiar su crédito hipotecario de una entidad financiera a otra, para así reducir la deuda o contraer un plan de crédito más conveniente. Así es, igual que cuando se nos ofrecía cambiar nuestro adeudo de tarjeta de crédito a otro banco con menos intereses.
Cambiar tu crédito hipotecario a otra SOFOL debe ser una operación muy bien analizada. Por ser una iniciativa con poco tiempo de implementación (alrededor de un año), todavía existen riesgos que incluso las entidades financieras no han contemplado. Por su interés de adquirir mayor número de créditos, pueden estar ofreciendo planes que no estén bien fundamentados por completo.
Debemos tener en cuenta que aún cuando la entidad financiera te ofrece el aparentemente el panorama más atractivo para ti, de todas formas tendrás que desembolsar efectivo. Las cuestiones financieras siempre serán difíciles de entender y la explicación que nos ofrezca el ejecutivo del banco puede dejarnos igual o aún más confundidos. Te recomendamos tener las siguientes consideraciones antes de cambiar de crédito:
+ Debes considerar los gastos de escrituración y demás que se generen con el cambio del crédito hipotecario. La entidad financiera debe ofrecerte un desglose de gastos reales y detallados.
+ Calcula la cantidad a ahorrar al año, y considera si vale la pena cambiar por unos dos mil pesos al año.
+ Haz una comparación de las ventajas y desventajas que cada entidad financiera te ofrece, puede ser que tengan algunas similares y otras no tanto.
+ Si tienes un crédito con Infonavit, Fovissste, etc., asegúrate que existe la opción de hacer modificaciones a tu plan de crédito si así lo crees conveniente.
+ Si no tienes ninguna queja del servicio de la Sofol en la que actualmente tienes tu crédito
Piensa bien si es necesario un cambio
Cambiar tu crédito hipotecario a otra SOFOL debe ser una operación muy bien analizada. Por ser una iniciativa con poco tiempo de implementación (alrededor de un año), todavía existen riesgos que incluso las entidades financieras no han contemplado. Por su interés de adquirir mayor número de créditos, pueden estar ofreciendo planes que no estén bien fundamentados por completo.
Debemos tener en cuenta que aún cuando la entidad financiera te ofrece el aparentemente el panorama más atractivo para ti, de todas formas tendrás que desembolsar efectivo. Las cuestiones financieras siempre serán difíciles de entender y la explicación que nos ofrezca el ejecutivo del banco puede dejarnos igual o aún más confundidos. Te recomendamos tener las siguientes consideraciones antes de cambiar de crédito:
+ Debes considerar los gastos de escrituración y demás que se generen con el cambio del crédito hipotecario. La entidad financiera debe ofrecerte un desglose de gastos reales y detallados.
+ Calcula la cantidad a ahorrar al año, y considera si vale la pena cambiar por unos dos mil pesos al año.
+ Haz una comparación de las ventajas y desventajas que cada entidad financiera te ofrece, puede ser que tengan algunas similares y otras no tanto.
+ Si tienes un crédito con Infonavit, Fovissste, etc., asegúrate que existe la opción de hacer modificaciones a tu plan de crédito si así lo crees conveniente.
+ Si no tienes ninguna queja del servicio de la Sofol en la que actualmente tienes tu crédito
Piensa bien si es necesario un cambio
lunes, 22 de junio de 2009
KASA TE COMPARTE 10 CONSEJOS PARA VENDER TU PROPIEDAD
POR: Kasa bienesraices
1. Solicita un avalúo de tu inmueble para así establecer un precio acorde al mercado.Un precio de venta razonable aumenta las posibilidades de vender tu inmueble.
2. La primera impresión es muy importante de manera que el frente y el patio de la casa debe estar limpio y el pasto podado.Reemplaza todos los focos fundidos del inmueble y todos los apagadores que no funcionen.
3. Pinta las áreas oscuras de la casa con colores claros
4. Además retoca la pintura de aquellas áreas que lo necesiten. Esto mejorará la apariencia y ayudará a crear un ambiente más confortable.
5. Acomoda las cortinas de modo que permitan mayor entrada de luz y aire.Repara paredes cuarteadas o agujeros, cerraduras sueltas, lámparas, etc. Estos detalles son fáciles de reparar, y sin embargo pueden llamar la atención de forma negativa.
6. Remueve los objetos innecesarios de áreas como la marquesina, balcón y/o terraza para que se perciba mejor los espacios.Corrige goteras en las llaves de los baños y cocina, ya que esto puede aparentar problemas en las tuberías
7. Si tienes mascotas, es recomendable que se encuentren en un lugar donde no distraigan. Algunas personas se sienten nerviosas alrededor de animales.Abre las ventanas y enciende los ventiladores. El inmueble debe estar a la temperatura más agradable posible.
8. Nunca pidas disculpas por la apariencia de la propiedad, esto solo llama más la atención a las cosas negativas.Trata de no estar alrededor del asesor de bienes raíces mientras muestra tu inmueble. Esto contribuye a que el posible comprador se sienta más confiado en hacer preguntas. Si insistes en estar a su lado, por favor no discutas precios ni términos. Nosotros nos encargamos de esos detalles.Es importante que informes a la agencia inmobiliaria de cualquier adeudo en pago de servicios, predial o gravamen que tenga tu propiedad. Así como de cualquier mejora que le haya realizado a la misma.
9. Recuerda, si se presenta una oferta razonable, es importante estudiarla. Pudiera ser que no vuelva a ofrecerte una igual.
10. Trata de estar siempre preparado y se puntual con la hora acordada para mostrar tu propiedad, la demora puede incomodar al posible comprador. Nosotros nos encargaremos de hacer la cita con el mayor tiempo posible, para que tengas tiempo de prepararte
PARA VENDER SU CASA
lunes, 15 de junio de 2009
Por: Lic. Gabriela Kunz
Para vender una casa se requieren varias cosas. Las principales son:
1.- Tener su documentacion en orden y todo listo
2.- Checar si tenemos derecho o no a exentar los impuestos y calcular los costos de ello
3.- Checar si nuestra casa esta en condiciones de visitarse y no requiere ningun arreglo
4.- Saber si hay demanda en nuestro mercado de casas como la nuestra
5.- Checar que uso de suelo tiene
6.- Ver que mercado esta capacitado para comprar nuestra propiedad para dirigir nuestros esfuerzos
7.- Seleccionar que medios publicitarios vamos a usar y calcular cuanto estamos dispuestos a invertir en ello
8.- Etc. Si te parece que son demasiadas cosas por checar y no sabes como hacerlo no te preocupes en KASA hay un asesor dispuesto a guiarte.
Para vender una casa se requieren varias cosas. Las principales son:
1.- Tener su documentacion en orden y todo listo
2.- Checar si tenemos derecho o no a exentar los impuestos y calcular los costos de ello
3.- Checar si nuestra casa esta en condiciones de visitarse y no requiere ningun arreglo
4.- Saber si hay demanda en nuestro mercado de casas como la nuestra
5.- Checar que uso de suelo tiene
6.- Ver que mercado esta capacitado para comprar nuestra propiedad para dirigir nuestros esfuerzos
7.- Seleccionar que medios publicitarios vamos a usar y calcular cuanto estamos dispuestos a invertir en ello
8.- Etc. Si te parece que son demasiadas cosas por checar y no sabes como hacerlo no te preocupes en KASA hay un asesor dispuesto a guiarte.
DIAGNOSTICO ACTUAL DEL CONDOMINIO EN EL DISTRITO FEDERAL
jueves, 11 de junio de 2009
Por: Lic. Adolfo Kunz
Desde la aprobación de la Ley Sobre Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o Locales, vigente a partir del 22 de diciembre de 1954, reglamentaria del Artículo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, existieron problemas para su aplicación.Dicha Ley, elaborada por el licenciado Gustavo R. Velasco, con observaciones entre otros del doctor Manuel Borja Soriano y tomando como modelo la legislación de más de diez países era técnicamente excelente, sin embargo tenía una gran limitante interna, ya que el juicio ejecutivo civil, único procedimiento judicial que contemplaba, resultaba sumamente formal para resolver los pequeños conflictos, y otra externa, dada la lentitud de los juzgados de la época, que hacía que todo juicio resultara interminable.La falta de un procedimiento judicial eficiente, hizo que los conflictos en los edificios en condominio resultaran interminables, como señalamos anteriormente, situación que resultó crítica con la construcción de grandes conjuntos habitacionales.En su momento nunca se entendió la causa del problema y en medio de grandes declaraciones y notorias intervenciones de todos los sectores, el día 28 de diciembre de 1972, se publicó la nueva Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y Territorios Federales. En esta nueva ley no se resolvía el problema de fondo, o sea la existencia de un procedimiento económico que permitiera obligar a los condóminos al cumplimiento de sus obligaciones y sí se incluían una serie de temas que desvirtuaban el contenido de la ley y la hacían aún más compleja.La falta de comprensión de la naturaleza jurídica del condominio, principalmente por las autoridades hacendarias; la inclusión de temas ajenos a la ley, como serían el derecho de tanto, la regeneración urbana, los problemas vecinales y los acreedores hipotecarios; la dificultad administrativa, con trámites excesivos para su constitución, la necesidad de fianzas, el registro de libros y los procedimientos complicados para su operación; la falta de un reglamento o de planos elaborados por profesionales; la complejidad de los inmuebles, como los grandes conjuntos, los pequeños o duplex y los inmuebles especializados; la falta de procedimientos prácticos para exigir su cumplimiento o resolver las controversias; las imprecisas o complicadas relaciones con las autoridades y la falta de seguridad jurídica hicieron que esta nueva Ley, lejos de resolver los problemas de los condóminos, los multiplicara.El régimen de propiedad en condominio, llamado a ser la principal solución al problema de la vivienda en una ciudad como la nuestra, se convirtió en su principal obstáculo y sólo el gran esfuerzo de algunos condóminos impidió que se generalizara la anarquía, sin embargo, muchos edificios se descuidaron y sus ocupantes perdieron buena parte de su patrimonio y, desde luego, de su calidad de vida.Nuevamente, después de muchas correcciones que no fueron al fondo del problema, el día 31 de diciembre de 1998 se publicó la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal a la que me permití hacerle más de setenta observaciones, sin que se tomara en cuenta ninguna. Como era de esperarse, esta versión plagada de errores no solamente no terminaría con los problemas, sino que fue causa de muchos más y su vigencia muy corta, ya que en la Gaceta Oficial del Distrito Federal del 10 de febrero de 2000 sufrió una gran reforma, que dado el debate que ahora nos reúne, tampoco resultó ser la solución anhelada.Nuestra propuesta es muy simple, una ley de condominio debe ser un conjunto de normas técnicas que permitan la convivencia entre iguales y no, como se piensa actualmente, una serie de reglas para resolver problemas específicos, orientadas en una supuesta visión social. Antes de explicar las características de la propuesta, queremos analizar un ejemplo que demuestra nuestra postura.El Artículo 1.- de la Ley vigente establece “Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social ...”, lo que aparentemente resulta lógico, ya que se ha vuelto una fórmula que se incluye en casi todas las leyes y que hace que sus disposiciones no sean renunciables. Sin embargo, una ley de condominio regula relaciones entre particulares que se encuentran en la misma situación, aquí no cabe la protección legal de unos en detrimento de otros, ya que todos son condóminos y las faltas de uno dañan a todos los demás.A pesar de lo expuesto, existe una razón práctica mayor que la anterior; el reglamento de condominio permite adecuar la Ley a cada caso concreto, lo que resulta importante dado que todos los condominios son diferentes. Si las disposiciones de la Ley son irrenunciables, no existe la flexibilidad para adecuar la misma a cada caso concreto y pongamos por caso el Quórum necesario para celebrar una asamblea en primera convocatoria, a primera vista parece lógico el 75% que establece la fracción IV del Artículo 34 vigente, sin embargo qué pasa en un inmueble que tenga tres condóminos, pues que dicho requerimiento equivale al 100%, ya que el reglamento no puede establecer un 66.6% por ejemplo, dado que la disposición legal es irrenunciable. Esta es una grave falla que impide que los edificios en condominio tengan reglamentos adecuados a sus características.Una Ley en condominio no puede ser un conjunto de ocurrencias basadas en la experiencia subjetiva de personas relacionadas o afectadas por el tema, debe de ser un conjunto de normas, acordes a la naturaleza jurídica de la institución, que permitan regular las relaciones entre los condóminos en forma equitativa y obligar a su cumplimiento por medio de procedimientos prácticos y económicos. A nuestro juicio una ley de condominio debe tener las siguientes características:Especializada.- Dedicada exclusivamente a regular el régimen de condominio, sin incluir otras materias que correspondan a temas diferentes, como el arrendamiento, la regeneración urbana, etc.Clara.- Su redacción debe ser entendida por cualquier persona, ya que la mayoría de los condóminos no son abogados, pero deben consultarla constantemente.Sencilla.- La estructura de la Ley misma y de la organización que contenga para la administración y operación del régimen de condominio debe ser de fácil comprensión para sus usuarios, con base en el mismo fundamento que el párrafo anterior.Económica.- Su aplicación no debe generar grandes gastos para los condóminos, como serían la consulta de expertos, publicaciones periodísticas de las convocatorias, constitución de sociedades civiles, etc.A casi cincuenta años de haberse publicado la primera ley de condominio en el Distrito Federal, seguimos sin encontrar una solución práctica que permita administrar a los inmuebles sujetos a dicho régimen en una forma eficiente, que proteja el patrimonio y la calidad de vida de sus ocupantes, esperamos que ahora si se entienda que dicha ley debe sujetarse a los principios básicos de las normas jurídicas y su contenido limitarse a su verdadero objetivo, sin pretender resolver problemas sociales que son materia de otras disposiciones.
Desde la aprobación de la Ley Sobre Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o Locales, vigente a partir del 22 de diciembre de 1954, reglamentaria del Artículo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, existieron problemas para su aplicación.Dicha Ley, elaborada por el licenciado Gustavo R. Velasco, con observaciones entre otros del doctor Manuel Borja Soriano y tomando como modelo la legislación de más de diez países era técnicamente excelente, sin embargo tenía una gran limitante interna, ya que el juicio ejecutivo civil, único procedimiento judicial que contemplaba, resultaba sumamente formal para resolver los pequeños conflictos, y otra externa, dada la lentitud de los juzgados de la época, que hacía que todo juicio resultara interminable.La falta de un procedimiento judicial eficiente, hizo que los conflictos en los edificios en condominio resultaran interminables, como señalamos anteriormente, situación que resultó crítica con la construcción de grandes conjuntos habitacionales.En su momento nunca se entendió la causa del problema y en medio de grandes declaraciones y notorias intervenciones de todos los sectores, el día 28 de diciembre de 1972, se publicó la nueva Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y Territorios Federales. En esta nueva ley no se resolvía el problema de fondo, o sea la existencia de un procedimiento económico que permitiera obligar a los condóminos al cumplimiento de sus obligaciones y sí se incluían una serie de temas que desvirtuaban el contenido de la ley y la hacían aún más compleja.La falta de comprensión de la naturaleza jurídica del condominio, principalmente por las autoridades hacendarias; la inclusión de temas ajenos a la ley, como serían el derecho de tanto, la regeneración urbana, los problemas vecinales y los acreedores hipotecarios; la dificultad administrativa, con trámites excesivos para su constitución, la necesidad de fianzas, el registro de libros y los procedimientos complicados para su operación; la falta de un reglamento o de planos elaborados por profesionales; la complejidad de los inmuebles, como los grandes conjuntos, los pequeños o duplex y los inmuebles especializados; la falta de procedimientos prácticos para exigir su cumplimiento o resolver las controversias; las imprecisas o complicadas relaciones con las autoridades y la falta de seguridad jurídica hicieron que esta nueva Ley, lejos de resolver los problemas de los condóminos, los multiplicara.El régimen de propiedad en condominio, llamado a ser la principal solución al problema de la vivienda en una ciudad como la nuestra, se convirtió en su principal obstáculo y sólo el gran esfuerzo de algunos condóminos impidió que se generalizara la anarquía, sin embargo, muchos edificios se descuidaron y sus ocupantes perdieron buena parte de su patrimonio y, desde luego, de su calidad de vida.Nuevamente, después de muchas correcciones que no fueron al fondo del problema, el día 31 de diciembre de 1998 se publicó la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal a la que me permití hacerle más de setenta observaciones, sin que se tomara en cuenta ninguna. Como era de esperarse, esta versión plagada de errores no solamente no terminaría con los problemas, sino que fue causa de muchos más y su vigencia muy corta, ya que en la Gaceta Oficial del Distrito Federal del 10 de febrero de 2000 sufrió una gran reforma, que dado el debate que ahora nos reúne, tampoco resultó ser la solución anhelada.Nuestra propuesta es muy simple, una ley de condominio debe ser un conjunto de normas técnicas que permitan la convivencia entre iguales y no, como se piensa actualmente, una serie de reglas para resolver problemas específicos, orientadas en una supuesta visión social. Antes de explicar las características de la propuesta, queremos analizar un ejemplo que demuestra nuestra postura.El Artículo 1.- de la Ley vigente establece “Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social ...”, lo que aparentemente resulta lógico, ya que se ha vuelto una fórmula que se incluye en casi todas las leyes y que hace que sus disposiciones no sean renunciables. Sin embargo, una ley de condominio regula relaciones entre particulares que se encuentran en la misma situación, aquí no cabe la protección legal de unos en detrimento de otros, ya que todos son condóminos y las faltas de uno dañan a todos los demás.A pesar de lo expuesto, existe una razón práctica mayor que la anterior; el reglamento de condominio permite adecuar la Ley a cada caso concreto, lo que resulta importante dado que todos los condominios son diferentes. Si las disposiciones de la Ley son irrenunciables, no existe la flexibilidad para adecuar la misma a cada caso concreto y pongamos por caso el Quórum necesario para celebrar una asamblea en primera convocatoria, a primera vista parece lógico el 75% que establece la fracción IV del Artículo 34 vigente, sin embargo qué pasa en un inmueble que tenga tres condóminos, pues que dicho requerimiento equivale al 100%, ya que el reglamento no puede establecer un 66.6% por ejemplo, dado que la disposición legal es irrenunciable. Esta es una grave falla que impide que los edificios en condominio tengan reglamentos adecuados a sus características.Una Ley en condominio no puede ser un conjunto de ocurrencias basadas en la experiencia subjetiva de personas relacionadas o afectadas por el tema, debe de ser un conjunto de normas, acordes a la naturaleza jurídica de la institución, que permitan regular las relaciones entre los condóminos en forma equitativa y obligar a su cumplimiento por medio de procedimientos prácticos y económicos. A nuestro juicio una ley de condominio debe tener las siguientes características:Especializada.- Dedicada exclusivamente a regular el régimen de condominio, sin incluir otras materias que correspondan a temas diferentes, como el arrendamiento, la regeneración urbana, etc.Clara.- Su redacción debe ser entendida por cualquier persona, ya que la mayoría de los condóminos no son abogados, pero deben consultarla constantemente.Sencilla.- La estructura de la Ley misma y de la organización que contenga para la administración y operación del régimen de condominio debe ser de fácil comprensión para sus usuarios, con base en el mismo fundamento que el párrafo anterior.Económica.- Su aplicación no debe generar grandes gastos para los condóminos, como serían la consulta de expertos, publicaciones periodísticas de las convocatorias, constitución de sociedades civiles, etc.A casi cincuenta años de haberse publicado la primera ley de condominio en el Distrito Federal, seguimos sin encontrar una solución práctica que permita administrar a los inmuebles sujetos a dicho régimen en una forma eficiente, que proteja el patrimonio y la calidad de vida de sus ocupantes, esperamos que ahora si se entienda que dicha ley debe sujetarse a los principios básicos de las normas jurídicas y su contenido limitarse a su verdadero objetivo, sin pretender resolver problemas sociales que son materia de otras disposiciones.
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